Kvartað var yfir úrskurði úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála þar sem hafnað var að ógilda ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að samþykkja byggingaráform vegna klæðningar á fjöleignarhúsi og fyrir breyttri gerð svalahandriða. Nefndin hefði ekki tekið nægilegt tillit til þess að framkvæmdirnar fælu í sér verulegar breytingar á útliti hússins og væru ekki í samræmi við skipulagsáætlanir.
Ekki varð annað séð en að nefndin hefði lagt sérstakt og atviksbundið mat á framkvæmdirnar skv. lögum og lögskýringargögnum. Að því gættu, og þar sem ekki varð annað séð en að nefndin hefði lagt málefnaleg sjónarmið mati sínu til grundvallar, taldi umboðsmaður ekki efni til að taka athugasemdirnar hvað þetta snerti til frekari athugunar.
Niðurstaða úrskurðarnefndarinnar um samræmi framkvæmdanna við deili- og hverfisskipulag byggðist á því að hverfisskipulagið heimilaði breytingar á útliti húsa, þótt þeim séu settar þröngar skorður, og þá einkum þar sem ástand húss kalli á viðhald og framkvæmdir sem kunni að hafa slíkar breytingar í för með sér. Nefndin hafði metið að umsögn skipulagsfulltrúa hefði tekið mið af skilmálum skipulagsins, bæði hvað snerti klæðningu hússins og svalir, og því væru ekki efni til að gera athugasemdir við þá afstöðu að breytingarnar brytu ekki í bága við skipulag svæðisins. Af úrskurði nefndarinnar, skilmálum hverfisskipulagsins og umsögnum skipulagsfulltrúa að dæma taldi umboðsmaður ekki ástæðu til að gera athugasemdir við þá afstöðu nefndarinnar.
Ekki væru því forsendur til að gera athugasemdir við þá niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar að hafna kröfu um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúa um að samþykkja byggingaráformin.
Settur umboðsmaður lauk málinu með bréfi 18. október 2024.
I
Vísað er til kvörtunar yðar 5. september sl. sem beinist að úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála og lýtur að úrskurði hennar 12. ágúst sl. í máli nr. 62/2024. Með úrskurðinum hafnaði nefndin að ógilda ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík 14. maí 2024 um að samþykkja byggingaráform vegna klæðningar á suðurhlið fjöleignarhússins [...] og fyrir breyttri gerð svalahandriða en þér eruð íbúðareigandi í húsinu.
Athugasemdir yðar lúta að því að nefndin hafi ekki tekið nægilegt tillit til þess að fyrirhugaðar framkvæmdir á húsinu feli í sér verulegar breytingar á útliti þess. Því leiði af 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, að samþykki allra eigenda hússins sé áskilið til þess að unnt sé að samþykkja áformin, en því hafi ekki verið til að dreifa. Þá séu breytingarnar ekki í samræmi við skipulagsáætlanir.
II
Í III. kafla laga um mannvirki nr. 160/2010 er fjallað um byggingarleyfi. Þar kemur m.a fram að óheimilt sé að breyta útliti eða formi mannvirkis nema að fengnu leyfi viðkomandi byggingarfulltrúa eða eftir atvikum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, sbr. 1. málslið 1. mgr. 9. gr. laganna. Umsókn um byggingarleyfi skal, líkt og greinir í úrskurði nefndarinnar í máli yðar, m.a. fylgja samþykki meðeigenda samkvæmt lögum nr. 26/1994, sbr. 1. mgr. 10. gr. laganna. Leiki vafi á því hvort framkvæmd samræmist skipulagsáætlunum viðkomandi sveitarfélags skal hann leita umsagnar skipulagsfulltrúa þess, sbr. 2. málslið 2. mgr. sömu greinar. Ef mannvirki er háð leyfi byggingarfulltrúa fer hann yfir byggingarleyfisumsókn og gengur m.a. úr skugga um að aðaluppdrættir uppfylli ákvæði laganna og reglugerða sem settar hafa verið á grundvelli þeirra, sbr. 1. málslið 11. gr. laganna. Byggingarfulltrúi tilkynnir umsækjanda skriflega um samþykkt byggingaráforma, enda sé fyrirhuguð mannvirkjagerð í samræmi við skipulagsáætlanir á viðkomandi svæði, sbr. 2. málslið sömu lagagreinar.
III
Líkt og áður greinir snúa athugasemdir yðar að því að ekki hafi legið fyrir fullnægjandi samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, vegna hinna fyrirhuguðu framkvæmda. Samkvæmt úrskurði úrskurðarnefndarinnar sótti húsfélag [...] um byggingarleyfi 17. maí 2023 vegna framkvæmdanna en samþykkt var að ráðast í þær á aðalfundi félagsins 27. mars þess árs. Mun umsókninni hafa fylgt afrit af fundargerð sem tekin var saman á fundinum þar sem fram kemur að fundinn hafi sótt eigendur 13 íbúða af 24 með 56,6% eignarhluta hússins. Hafi tólf eigendur samþykkt að taka lægsta tilboði í framkvæmdirnar en einn verið á móti.
Í 41. gr. laga nr. 26/1994 eru nánari reglur um ákvörðunartöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum. Í A-lið 1. mgr. greinarinnar eru taldar upp þær ákvarðanir sem krefjast samþykkis allra eigenda, þ. á m. framkvæmdir og endurbætur sem hafa í för með sér verulegar breytingar á sameign samkvæmt 1. mgr. 30. gr. laganna, sbr. 6. tölulið A-liðar. Í B-lið 1. mgr. 41. gr. eru upptaldar þær ákvarðanir sem krefjast samþykkis 2/3 hluta eigenda, þ. á m. endurbætur, breytingar og nýjungar, sem ganga verulega lengra og eru verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald, sbr. 9. tölulið A-liðar. Líkt og greinir í úrskurði úrskurðarnefndarinnar var það afstaða byggingarfulltrúans, sem nefndin taldi ekki efni til að gera athugasemdir við, að tilskilið samþykki í samræmi 9. tölulið B-liðar 1. mgr. 41. gr., að gættri 2. mgr. 42. gr. laganna um fundarsókn þegar um er að ræða ákvörðunartöku sem fellur undir stafliðinn, hafi fylgt umsókn húsfélagsins um byggingarleyfi.
Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu verði ekki ráðist í hana nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ. á m. á útliti hússins. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. nægir þó, sé um að ræða framkvæmdir sem hafa í för með sér breytingar á sameign sem geta þó ekki talist verulegar, að 2/3 hlutar eigenda séu því meðmæltir. Í athugasemdum við 30. gr. í greinargerð frumvarps þess er varð að lögunum segir:
Ekki er mögulegt að hafa reglur þessar gleggri eða gefa nákvæmari lýsingar eða viðmiðanir um það hvað sé verulegt og hvað óverulegt og hvað teljist smávægilegt í þessu efni og hver séu mörkin þarna á milli. Hljóta ávallt að koma upp takmarkatilvik og verður að leysa þau þegar þau koma upp með hliðsjón af atvikum og staðháttum í hverju húsi.
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er falið það hlutverk að úrskurða í ágreiningsmálum, m.a. í tengslum við ákvarðanir byggingarfulltrúa viðkomandi sveitarfélags um samþykkt byggingar-áforma og þ. á m. að ganga úr skugga um að tilskilið samþykki meðeigenda liggi fyrir þegar um er að ræða framkvæmdir í fjöleignarhúsi. Af úrskurði nefndarinnar í málinu verður ráðin sú afstaða hennar, að umræddar framkvæmdir fælu ekki í sér svo verulegar breytingar á útliti að þær útheimtu samþykki allra eigenda í húsinu. Hvað snertir klæðningu á suðurhlið hússins tók nefndin fram að fyrirhuguð klæðning væri slétt og ljós á lit, líkt og útveggurinn var áður, svo og því að ein hlið hússins hefði þegar verið klædd svonefndri steniklæðningu og að sambyggð hús á sameiginlegri lóð hefðu sum hver verið klædd með ólíkum steni- og álklæðningum. Hvað snertir breytingar á svölum hússins verður ráðið að nefndin hafi horft til þess að ekki væri um að ræða breytingar á formi eða stærð þeirra. Þá vísaði nefndin til álits kærunefndar húsamála 5. febrúar sl. vegna málsins og sömu niðurstöðu þeirrar nefndar sem tók að þessu leyti m.a. mið af fyrirliggjandi gögnum sem sýndu bágborið ástand svalanna.
Eftir að hafa kynnt mér úrskurð nefndarinnar fæ ég ekki annað séð en að nefndin hafi lagt sérstakt og atviksbundið mat á þetta atriði, líkt og löggjafinn hefur ráðgert, sbr. tilvitnuð lögskýringargögn. Að þessu gættu, og þar sem ekki verður annað séð en að nefndin hafi að þessu leyti lagt málefnaleg sjónarmið mati sínu til grundvallar, tel ég ekki efni til að taka athugasemdir yðar hvað þetta snertir til frekari athugunar. Af þessu leiðir enn fremur að ég tel ekki ástæðu til að gera athugasemdir við að úrskurðarnefndin hafi vísað til fyrirliggjandi álits kærunefndar húsamála í úrskurði sínum enda fæ ég ekki ráðið að nefndin hafi tekið sérstaka afstöðu til þess heldur lagt eigið mat til grundvallar um þetta atriði í málinu.
IV
Hvað snertir athugasemdir yðar um samræmi framkvæmdanna við deiliskipulag liggur fyrir að í gildi er hverfisskipulag Árbæjar og eru skilmálar þess hvað snertir útlitsbreytingar á húsum á svæðinu raktir ítarlega í úrskurði nefndarinnar. Í málinu liggur enn fremur fyrir að byggingarfulltrúi leitaði umsagnar skipulagsfulltrúa, sbr. 2. málslið 2. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010, enda verða byggingaráform, líkt og greinir í úrskurðinum, aðeins samþykkt ef fyrirhugaðar framkvæmdir eru í samræmi við skipulagsáætlanir viðkomandi svæðis, sbr. 11. gr. sömu laga. Liggja fyrir í málinu þrjár umsagnir skipulagsfulltrúa Reykjavíkur, en afrit þeirra fylgdu kvörtun yðar, þar sem raktar voru skipulagsforsendur um útlitsbreytingar og viðhald húsa á svæðinu, þ.m.t. í tengslum við klæðningu og svalir, samkvæmt hverfisskipulaginu, sú síðasta frá 26. apríl 2024. Þar var fallist á, m.a. eftir vettvangsskoðun, að heimilt væri að klæða húsið, væri ástand þess metið sem svo að ekki væri möguleiki að gera við skemmdir þess, og setja upp þau svalahandrið sem sótt var um.
Ráðið verður að niðurstaða úrskurðarnefndarinnar um þetta atriði byggist á því að hverfisskipulagið heimili breytingar á útliti húsa, þótt þeim séu settar þröngar skorður, og þá einkum þar sem ástand húss kallar á viðhald og framkvæmdir sem kunna að hafa slíkar breytingar í för með sér. Hafi það verið mat nefndarinnar að umsögn skipulagsfulltrúa hafi tekið mið af skilmálum skipulagsins, bæði hvað snertir klæðningu hússins og svalir, og því væru ekki efni til að gera athugasemdir við þá afstöðu að breytingarnar brytu ekki í bága við skipulag svæðisins. Eftir að hafa kynnt mér úrskurð nefndarinnar, skilmála hverfisskipulagsins og téðar umsagnir skipulagsfulltrúa, tel ég ekki ástæðu til að gera athugasemdir við þá afstöðu nefndarinnar.
Að þessu gættu tel ég mig ekki hafa forsendur til að gera athugasemdir við þá niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar að hafna kröfu yðar um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúa um að samþykkja byggingaráformin.
V
Með hliðsjón af framangreindu, og með vísan til 1. mgr. 10. gr. laga nr. 85/1997, um umboðsmann Alþingis, læt ég athugun minni vegna málsins lokið. Hinn 30. september sl. var undirritaður settur umboðsmaður Alþings frá 1. október nk., sbr. 1. mgr. 3. gr. sömu laga, og hefur farið með málið frá þeim tíma.
Helgi Ingólfur Jónsson