Kvartað var yfir ákvörðun yfirmatsnefndar samkvæmt ábúðarlögum um að verða ekki við beiðni jarðareiganda um endurskoðun á yfirmatsgerð hennar vegna ábúðarloka á jörð.
Að virtum þeim tíma sem liðinn var frá ábúðarlokunum sem og frá því að yfirmatsgerðin var upphaflega látin í té taldi umboðsmaður ekki líkur á því að frekari athugun hennar á málinu myndi leiða til þess að hún hefði forsendur til að beina tilmælum til yfirmatsnefndarinnar um að taka beiðnina til nýrrar meðferðar. Þá leit umboðsmaður til þess að kvartandi hefði nú höfðað dómsmál í tengslum við sama mál þar sem ætla mætti að reyndi á sambærileg álitaefni og kvörtunin beinist að. Lauk umboðsmaður því athugun sinni á kvörtuninni.
Umboðsmaður lauk málinu með bréfi 31. mars 2026.
I
Vísað er til kvörtunar þinnar 7. janúar sl. sem lýtur að afgreiðslu yfirmatsnefndar samkvæmt ábúðarlögum nr. 80/2004 á beiðni þinni um endurskoðun á yfirmatsgerð hennar frá 1. ágúst 2019 vegna ábúðarloka á jörðinni X í Y. Nánar tiltekið lýtur kvörtunin að bréfi atvinnuvegaráðuneytisins 5. janúar sl. þar sem fram kom sú afstaða ráðuneytisins að ekki væru forsendur til að hnekkja þeirri niðurstöðu yfirmatsnefndar að hvorki væri heimild né ástæða til staðar til að endurtaka yfirmatið vegna þeirra ábúðarloka sem þegar hefðu farið fram.
Kvörtun þín til umboðsmanns á sér nokkurn aðdraganda en fyrir liggur að þú leitaðir til embættisins 19. september 2019 með kvörtun yfir yfirmatsgerð nefndarinnar. Umboðsmaður lauk athugun sinni á þeirri kvörtun með bréfi 18. maí 2020, að undangengnum bréfaskiptum við nefndina, í ljósi þess að fyrrverandi ábúendur jarðarinnar höfðu þá stefnt þér fyrir dómstóla til greiðslu skuldar vegna ábúðarlokanna sem þau byggðu á umræddri yfirmatsgerð. Þeim málaferlum lauk með dómi Landsréttar [...]. Var þar komist að þeirri niðurstöðu að slíkir annmarkar væru á niðurstöðum yfirmatsnefndar að ekki væri unnt að leggja þær til grundvallar í málinu. Þótti málatilbúnaður ábúenda, sem reistu kröfur sínar á yfirmatsgerðinni, því svo vanreifaður að óhjákvæmilegt væri að vísa málinu frá héraðsdómi án kröfu. Í dóminum kom jafnframt fram að þú hefðir innt af hendi greiðslu til fyrrverandi ábúendanna í janúar 2020 sem höfðu áhrif til lækkunar á dómkröfu þeirra. Þá liggur fyrir að þú hefur stefnt íslenska ríkinu til greiðslu skaðabóta vegna þess kostnaðar sem hlaust af því máli sem lauk með fyrrgreindum dómi Landsréttar og er það mál til meðferðar fyrir dómstólum. Samkvæmt stefnu sem liggur fyrir í málinu er grundvöllur skaðabótakröfunnar sá að yfirmatsnefnd hafi gerst sek um vanrækslu og mistök við framkvæmd yfirmats á eignum fyrrverandi ábúenda samkvæmt yfirmatsgerð nefndarinnar.
II
Um kaupskyldu jarðareiganda á mannvirkjum og öðrum framkvæmdum eða umbótum á jörð við ábúðarlok er fjallað í 38. gr. ábúðarlaga nr. 80/2004. Er þar meðal annars kveðið á um að náist ekki samkomulag um kaupverð skuli það ákveðið af úttektarmönnum, sbr. 39. gr. laganna, eða yfirmatsnefnd, sbr. 44. gr. þeirra. Samkvæmt 1. málslið 39. gr. laganna skipar ráðherra tvo úttektarmenn fyrir landið í heild til fjögurra ára í senn til að framkvæma úttektir á jörðum og mat á eignum og endurbótum fráfarandi ábúanda við ábúðarlok. Úttektarmenn skulu skila skriflegum, rökstuddum niðurstöðum og staðfesta úttektir með undirritun sinni eigi síðar en sex vikum eftir að vettvangsskoðun lauk nema óviðráðanlegar ástæður standa í vegi fyrir því, sbr. 1. málslið 42. gr. sömu laga. Samkvæmt 1. og 2. mgr. 44. gr. laganna geta jarðareigandi og fráfarandi ábúandi krafist yfirmats á eignum fráfarandi ábúanda samkvæmt lögunum innan 15 daga frá því að málsaðilum hefur verið birt niðurstaða úttektar, en ráðherra skipar þrjá menn í yfirmatsnefnd fyrir landið í heild til fjögurra ára í senn. Líkt og úttektarmenn skal yfirmatsnefnd skila skriflegum, rökstuddum niðurstöðum og skulu allir nefndarmenn staðfesta matsgerðir með undirritun sinni, sbr. 5. mgr. sömu greinar.
Með lögum nr. 80/2004 hefur sérstökum úttektarmönnum og eftir atvikum yfirmatsnefnd, vilji eigandi eða ábúandi jarðar ekki una niðurstöðum þeirra, verið falið að ákveða kaupverð þeirra mannvirkja og annarra framkvæmda eða umbóta á jörðinni sem jarðareigandi hefur heimilað ábúanda að reisa og samþykkt skriflega að kaupa við ábúðarlok, svo og framkvæmdir sem ábúanda er heimilt að gera samkvæmt 2. málslið 14. gr. laganna, náist ekki samkomulag um kaupverðið, sbr. 1. mgr. 38. gr. sömu laga. Er þessum rökstuddu niðurstöðum þannig ætlað að leysa úr ágreiningi jarðareiganda og ábúanda með bindandi hætti. Sækir sú lögskýring sér jafnframt stoð í því að af hálfu dómstóla hefur verið lagt til grundvallar að sérfræðilegar úttektir sem ekki hafa farið fram á grundvelli laga nr. 80/2004 hafi ekkert sönnunargildi við uppgjör vegna ábúðarloka, sbr. fyrrnefndan dóm Landsréttar í máli nr. [...] (sjá einnig Þorgeir Örlygsson, Karl Axelsson og Víðir Smári Petersen: Eignaréttur II – Umgjörð og flokkun fasteigna. Reykjavík 2023, bls. 381-382).
Sem fyrr greinir liggur fyrir sú afstaða yfirmatsnefndar að hvorki sé heimild né ástæða til að endurtaka yfirmatið vegna þeirra ábúðarloka sem um er að ræða. Af því tilefni tel ég rétt að taka fram að á grundvelli bæði skráðra og óskráðra reglna stjórnsýsluréttar kann stjórnvaldi að vera heimilt, og eftir atvikum skylt, að taka eigin ákvarðanir til endurskoðunar, svo sem á grundvelli endurupptöku eða afturköllunar, séu skilyrði þess fyrir hendi. Þessar heimildir stjórnvalda eru þó ekki án takmarkana, en líta verður svo á að skyldur stjórnvalda til að fjalla á ný um mál, til að mynda á ólögfestum grundvelli, séu ekki ótímabundnar. Við mat á því hvort skilyrði til endurupptöku séu uppfyllt kunna til að mynda tómlætissjónarmið að hafa þýðingu, til dæmis við þær aðstæður að ljóst er að aðili hefur ekki hagsmuni af endurupptöku máls þar sem hugsanleg krafa hans teldist fyrnd þótt fallist væri á sjónarmið hans með nýrri ákvörðun. Þannig kann stjórnvaldi að vera rétt að líta til þess hversu sannfærandi rök hafi verið leidd að því hvort þörf sé á endurskoðun ákvörðunar með tilliti til þess hvort líklegt sé að ákvörðun verði breytt eða hún afturkölluð, sbr. til hliðsjónar álit umboðsmanns Alþingis 8. júní 2022 í málum nr. 11308, 11312 og 11315/2021.
Samkvæmt gögnum málsins var samningi vegna ábúðar á jörðinni X sagt upp 9. desember 2017 og skiluðu úttektarmenn niðurstöðu sinni vegna ábúðarlokanna 17. júlí 2018, en yfirmatsnefnd lét sína niðurstöðu í té 1. ágúst 2019. Í málinu liggur einnig fyrir að allt frá dómi Landsréttar [...] hefur legið fyrir sú afstaða dómstóla að yfirmatsgerðin hafi verið haldin verulegum annmörkum. Af gögnum málsins verður hins vegar ekki séð að þú hafir fylgt málinu frekar eftir gagnvart yfirmatsnefndinni, hvað varðaði mögulega endurskoðun á matsgerð hennar, fyrr en í maí 2025. Voru þá liðin um þrjú og hálft ár frá dómi Landsréttar og sex ár frá því að matsgerðin var upphaflega gefin út. Að þessu virtu tel ég ekki líkur á því að frekari athugun mín á málinu muni leiða til þess að ég muni hafa forsendur til að beina tilmælum til nefndarinnar um að taka beiðni þína til nýrrar meðferðar. Hef ég þá jafnframt í huga að þú hefur nú höfðað dómsmál þar sem tekin verður afstaða til skaðabótakröfu þinnar en hún byggist, líkt og áður greinir, á því að vanræksla og mistök yfirmatsnefndar hafi valdið þér tjóni. Í þessu sambandi bendi ég á að umboðsmaður Alþingis hefur í framkvæmd sinni fylgt þeirri reglu að fjalla ekki um einstakar kvartanir samhliða því að mál vegna sömu atvika eru rekin fyrir dómstólum og ætla má að þar muni reyna á sambærileg álitaefni og kvörtun beinist að. Er þessi afstaða byggð á því að samkvæmt lögum nr. 85/1997, um umboðsmann Alþingis, er gert ráð fyrir ákveðinni verkaskiptingu milli umboðsmanns og dómstóla. Hefur umboðsmaður gætt varfærni við að taka mál til skoðunar við slíkar aðstæður jafnvel þótt ekki sé um sama mál að ræða.
III
Með vísan til þess sem að framan er rakið læt ég athugun minni á kvörtuninni lokið, sbr. 1. mgr. 10. gr. laga nr. 85/1997.